1. 读书志首页
  2. 微信公众号

买房投资,这8条建议你一定要看

刚刚进入社会的青年,如何快速成长为中产阶级?配置什么样的资产组合包,能在中产阶段站稳脚跟?未来十年如何更进一步,实现财务自由?

本文选自欧成效新书《中产阶级如何保护自己的财富》,黑天鹅图书出品。

创造财富就是造福社会,当个人赚钱越多的时候,对社会贡献就越大。同时,非凡的财富创造,依靠的是勇气、知识与思想,而不仅是简单的运气。

在当前的时代下,选择房地产投资是保护财富、增加财富的重要途径之一。那应该如何选择不同资产配置方式进行投资以及各种投资的未来发展如何?需要我们进行理智合理的比较与选择。

我们要追捧学区房吗?

学区房是什么。在很多人的理解中,学区房意味着:“房子,顺便还能读好学校”。

而学区房真正的意义呢。学区房=“房子+学票”。好比一个地区,普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点,要500万/套。那么,你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。

学区房不能买。

因为当你买学区房,其实你并不是在投资“房子”。

当你花500W买了一套学区房。其实你是花了300W买了房子+200W学票。

然后,你要祈祷投资升值。然而学区房面临断崖式的下跌。他的价值,很有可能归0的。

如果一套房子,既能给你舒适的生活享受,又能让你进一所不错的小学。

这无疑是一件好事。

我们并不反对学区房,我们只反对:“溢价过高”。

我买了一个内环线(北京为东西城)老破小,应该怎么装修呢?

拿到了产证。移交交接入户之后,第一件事你要做的是什么。

敲,敲成原始社会。

对一套“凤姐”的老破小,原则上是把一切都扔光。任何的东西都不要留。

全扔,全部都扔掉。哪怕是没开封的也扔掉。“断离舍”否则他会干扰你的设计思路。我们的要求是,彻底敲成原始社会。恢复到石器时代。整个房屋,最后就只剩下一个光凸凸的水泥骨架。四边框梁。

为什么要做得如此彻底,如此绝情呢。

其中一个很重要的原因,是“材质”。

你要知道,凡是卖给你的“凤姐”。大多数都已经装修了有十几年岁月了。最早的甚至可能是80年代装修的。当时,材料是预制板,木材是三夹板,而且普遍质地疏松。哪怕较好的材料,经过十几年的时间,也早就被蛀空了。

房贷应该是收入的多少倍?

房贷应该是收入的20倍。

20倍才是对你最有利的,财务最优化的结构。

只要你买了房,你的收入就会立即增长30%!

为什么呢,因为一旦你买了房,你就可以动用你的公积金。这部分法定为你工资的7%。公司再缴7%,合计是你工资的14%。也就是说,只要你买了房,你就可以用公积金冲。死钱变活钱,相当于收入增长10%。而且是税后的。

其次,你买了房子,你就会有“虚拟房租”。

房子是个宝。房子本身,就会带给你源源不断的收益。房子可以住可以出租。

买了房子,你可以出租给别人,获得“租金收入”。你也可以自己住,自己住你就省下了原有的租金开销。按经济学术语,也叫“虚拟租金”。

我们的房贷需要多少年还完?

“房贷这东西,只要你贷了,只要你认认真真对待他,你就可以在六年内还完”。

举一个简单的例子。假设一个彻彻底底的房奴,他的月供已经达到了收入的50%法定上限。

在剩下的50%余款中,日常开支是40%,储蓄10%。这已经是很宽松的比例了,毕竟家家都有余粮。

而在未来三年里,你的收入会增长40%。也就是完全把你的开支覆盖掉。三年后,你的“每月积蓄”就等于了现在的“每月收入”。

所以当家庭开支等于总收入40%的时候,你只要三年时间,就可以把这笔钱完全“增长”出来。然后你可以拿接近收入的100%去用于房贷和提前还款。你需要还清贷款的时间,就是“贷款/收入比”,也就是4~5年。

再考虑到买房的第一年,或许还有装修,契税等等杂费。部分小夫妻,就连首付还问亲朋借了一点。我们把期限稍微放松一点需要多少年还清贷款,六年。

十年之内,任何一个家庭都可以购买第二套房。

很多人会问,“三年增长40%”,凭什么,为什么?

“三年增长40%”,这不是一种理论,也不是一种推理,这是一个事实。你回想一下你的过去,今天的你,用于房贷的费用,是否仅仅等于过去三年所“加薪的薪水”。

“三年增长40%”,这不是一种理论,也不是一种推理,这是一个事实。

26~27是人生最明显的上升轨,如果在这个阶段你还达不到每年12%的加薪,回老家去吧!

公积金的用法?

公积金最好的用法,就是不要过度关注。

为什么,因为这涉及到几个麻烦;

金额太小,蚊子肉有限

公积金可能反而更贵

贷款规划

其他用法

理财网站,都总是说“公积金利率低”。但是这个低,到底是多少低。

任何利率优惠,都可以折算成房价。

以100W元3.25%公积金贷款为例:

PMT (3.25%/12,360,1000000)=4352.06元

而对于普通商贷:

PMT (3.43%/12,360,977670)=4352.06元

PMT (4.41%/12,360,868066)=4352.06元

也就是说,97.76万元七折房贷,等价于100万元公积金。

你忙了捣鼓了老半天,其实也就省了2.23万元。

前几年公积金还要收大几千“担保费”,那就更鸡肋了。

所以:

公积金可以小赚几万,但不多。某些场合还不如纯商贷,为了公积金耽搁交易流程颇不值得。捡芝麻丢西瓜。

如果你公积金余额很高,高过了月供很多倍。则我们给你的建议,你最好的做法是“提现”。

提现,把十几万现金提在手里。

这是比“年冲”“月冲”都更好的做法。

许多人不知道。“公积金余额”其实是可以提现的,尤其是第一条;

提现条件;

新产证六个月之内,凭产证提现

死亡

放弃国籍

满60岁退休

一本产证,如果你没申请“公积金贷款”“组合贷款”的话,你就可以申请“全额提现”。哪怕有商贷,一样可以把公积金全部都取出来。

当你一次性把公积金由十几万清为零了。此后,随着你的工资,它又在每月几千几千的增加。

这笔钱也不要浪费。

公积金是可以冲还房贷的。

具体的做法,是找到你银行办房贷的信贷员。

在银行的电脑系统中,输入操作你的公积金扣款账号。

他这里面的管理极为宽松。你不仅仅可以扣你的公积金,还能扣你LG的,你爸爸的,妈妈的,岳父的,岳母的,儿子的,女儿的…………

不上产证者,不能提现,但可以扣。

基本上一笔房贷,全家公积金扣光。

凭着你的贷款买房,就把全家人的死钱变成了活钱。角角落落。

现在经济不景气,会因为保汇率而放弃其他吗?

“保汇率,还是保资产”这件事,是要严格地区分“贸易部门”和“非贸易部门”的。

在显微镜下,“保汇率”和“保资产”并没有矛盾。

上亿人口的大国,一般进出口总贸易额占GDP 10%左右。

政府通过扶植出口,补贴出口,定向工业园区等等方法,要保住汇率,乃至创造大额顺差。并不是困难的事。

要京沪房价贵到“农民工租不起房子”,并进一步导致制造业成本升高。这其中的逻辑,还有无数无数链条要走。

真正会导致“资产泡沫”崩溃的。是中国人一窝蜂的涌出去“抢购海外资产”。

所谓的“资本外流”。

我们国家会大规模开征房产税吗?

世界上根本不存在“财产税”。

没有土地才需要交税,有了土地就不用交税。“正向”资产。

能保护你的,是宪法。而不是投机取巧。

京沪深会跟香港东京一样,出现楼市大崩盘吗?

全世界其实真正经历过地产崩盘的,只有日本和香港两个例子。要说地产崩盘有什么规律的话呢,因为样本太少,不可能说总结出一个崩盘的规律。

所以只能就事论事说,当年97年香港崩盘的时候,它的一个心理线就是当年的成本。成本对于买房子的人来说是一个非常重要的事情,因为谁都不肯亏本卖。成本线是一条非常重要的线。

然后跌30%的时候立法会就出手了,那个时候要求救市的声音是铺天盖地的。基本上北京要是跌30%的话,很多人也会去要求救市的。

█ 推荐阅读

《中产阶级如何保护自己的财富》

投资界红宝书,实现财务自由的必备手册!知名房地产投资论坛“水库论坛”版主欧神首部作品

买房投资,这8条建议你一定要看

欧成效著《中产阶级如何保护自己的财富》,黑天鹅图书出品

如需转载请自行保留图书完整信息

买房投资,这8条建议你一定要看

买房投资,这8条建议你一定要看

▲长按识别上方二维码,和天鹅君一起成长

微信ID:htebook 微博@黑天鹅图书

为人生提供领跑世界的力量!唯有好书与成长!

买房投资,这8条建议你一定要看

↙↙↙点击阅读全文,购买《中产阶级如何保护自己的财富》

原创文章,作者:黑天鹅图书,如若转载,请注明出处:https://dushuzhi.com/archives/10217.html

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注