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千万别说你懂买房:资深房产律师告诉你,房子应该这样买

资深房产律师告诉你,房子应该这样买!《千万别说你懂买房》手把手教你分辨不同房屋的优缺点

千万别说你懂买房:资深房产律师告诉你,房子应该这样买

资深房产律师告诉你,房子应该这样买!

《千万别说你懂买房》

手把手教你分辨不同房屋的优缺点

破解常见的交易话术,争取有利条件

一次搞懂所有流程,轻轻松松买到心仪的好房子!

一、基本信息

书名:千万别说你懂买房

作者:徐斌

出版时间:2017年5月

二、编辑推荐

这些问题你可能从来没想过,却绝对会碰到!

新楼盘vs二手房,买哪个更划算?

遇到烂尾楼,购房者该怎么办?

订金交了,业主突然涨价毁约,房子还能不能买?

买房买到一半发现没有购房资格,如何拿回首付?

交接手续都办好了,银行的贷款没有批下来,买房的钱去哪儿找?

卖家的房子贷款没还完,拿了你的全款消失了,这种风险你考虑过吗?

业主卖了房却不愿意迁走户口,留在这里占学区名额,这个难题怎么破?

从决定买房到正式入住,资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点,破解常见的交易话术,争取有利条件,提醒你签约、交房的标准流程与重要细节,让你一次搞懂所有流程,轻轻松松买到心仪的好房子!

三、内容简介

买房可能是大部分人一生中最大的一笔消费,需要考虑的地方自然很多:地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议,再加上原本就沉重的房价,一切的一切,让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥,赌下未来数十年的贷款生活,只为有一个自己梦想中的家时,是否想过其中的法律风险?毕竟叫我们买房的人很多,教我们如何替自己选对房子的人却太少。

本书的作者徐斌是房产领域的知名律师,一般情况下,购房者都是出了事才想起来找律师,想到买房之前要咨询律师的,少之又少。在这本书中,徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手,把复杂的买房流程一步步拆分,手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签,助你在每个环节精打细算、步步为营,避开买房路上大小坑。

买对房子,你将告别居无定所的日子,拥有自己的温馨小家。买错房子,你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正"对"的房子,才能让你无惧房市的起起伏伏,都住得轻松自在!

四、作者简介

徐斌

资深房产律师,秦兵房产律师团执行合伙人。

作为业主维权领域的专家,徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑(楼倒倒)案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中,徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款,帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿,帮管理混乱的小区成立过业委会,帮办不下产权证的购房人办下了产权证。

另外,徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者,主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。

六、精选书摘

买商品房还是二手房?

我建议不买商品房,是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售,当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候,这个房子还没建好呢!

所以买期房就不存在看房的问题了,你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们,现实和想象总是有差距。而且,这个差距难以弥补。如果你买的是二手房,签约之前一定会看房。在看房的时候,你可以随时发现问题,比如,你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种,最严重的叫贯穿(通)性裂缝,就是从一头裂到另外一头,从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时,我们要做一个滴水实验。实验方法很简单:接一杯水,从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下,说明这是一条贯穿楼板的裂缝!这种情况下你还会买这个房子吗,如果你要买,还会以正常的市场价格去买吗?如果你买的是商品房,地板有没有裂缝是不可能在交易之前(签合同在盖房前)预见到的,而当你发现问题的时候,基本上已经处于这样一个境地:全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及,找谁来赔偿自己呢?

正常人遇到这种事,第一反应就是退房。我要告诉你–不一定能退掉,你做好心理准备!按照目前的法律规定,能否打赢官司退房,主要的衡量标准有两点:是不是主体结构质量问题;是不是严重影响居住使用,两个条件具备一个就可以。为了证明这两点,就要找质量鉴定机构做个鉴定,鉴定是不是质量问题,质量问题有多大,能不能修复,以及损失有多大。由于位置原因,楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事!和过山车的道理一样,虽然吓人,但是是安全的。

理论上说得过去,实践中就不然了!你在客厅走动的时候踩在裂缝上,不会担心自己掉下去吗?你敢在你的客厅跳一跳吗?在目前通用的钢筋混凝土的结构里面,地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来,而这个位置发生裂缝的原因有很多,比如说,施工的时候工艺不到位,本应该14天完工却只用了7天;施工的季节不合适,温度发生较大的变化;混凝土质量不达标;房屋发生了沉降或倾斜。总之,各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝,只是有些严重有些不严重。别说是裂缝,哪怕是裂纹,都会严重影响人的感受。作为消费者,你一定会认为,裂缝不是一个孤立的现象,它是房屋质量很差的标志!

通常情况下,裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论,法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的,比如,一旦判决退房,基于这个质量问题,全小区都可能要求退房,如此一来开发商有可能破产,就算业主都能顺利退房,也拿不到退房款。不能退房,赔钱还是可以的,但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样这个裂缝,如果发生在二手房上,这个房子半价都很难再卖出去;而商品房发生类似问题,法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。

由此可见,同样的问题,在二手房里显得非常严重,对房屋价格有重大影响,而对商品房来说,影响微乎其微。买二手房时能轻易回避的问题,在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量,买二手房比买期房安全很多。

 

 

原创文章,作者:西风,如若转载,请注明出处:https://dushuzhi.com/archives/10210.html

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